Comprare Casa dal Costruttore: Tutela e Sicurezza per l’Acquirente

L’acquisto di un immobile in costruzione o “sulla carta” presenta delle peculiarità che richiedono un sistema di tutele normative specifiche. La legge ha introdotto una serie di cautele per proteggere l’acquirente dai rischi che possono insorgere fino alla stipula del rogito, come ad esempio il fallimento del costruttore. Ecco le principali misure di protezione previste:

Contenuto del Contratto Preliminare

La legge disciplina in modo rigoroso il contenuto del contratto preliminare, garantendo chiarezza e trasparenza sugli obblighi reciproci di acquirente e venditore.

Fideiussione a Garanzia

Il costruttore è obbligato a rilasciare una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme versate dall’acquirente, sia prima che dopo la stipula del preliminare. Questa fideiussione tutela:

• Gli acconti già versati.
• Le somme future dovute prima del trasferimento della proprietà o di altri diritti reali sull’immobile.

Polizza Decennale Postuma

Il costruttore deve fornire all’acquirente una polizza assicurativa decennale, che copre per almeno 10 anni i danni derivanti da:

• Rovina totale o parziale dell’edificio.
• Gravi difetti costruttivi delle opere.

Frazionamento del Mutuo e dell’Ipoteca

Prima della stipula del contratto di vendita, è necessario procedere al frazionamento del mutuo e dell’ipoteca eventualmente accesi dal costruttore sull’immobile.

• Il notaio non può procedere alla vendita in assenza di documentazione che attesti il frazionamento o la cancellazione dell’ipoteca, salvo il caso di accollo del mutuo da parte dell’acquirente.

Diritto di Prelazione

Se l’immobile è adibito a residenza principale, l’acquirente gode di un diritto di prelazione in caso di vendita all’incanto.

Conclusione

Comprare casa da un costruttore può offrire vantaggi significativi, ma richiede attenzione ai dettagli contrattuali e ai requisiti normativi. Grazie a queste misure di tutela, l’acquirente può affrontare l’acquisto con maggiore serenità, sapendo che il proprio investimento è protetto da possibili rischi. Affidarsi a un notaio esperto è essenziale per garantire il rispetto della normativa e la sicurezza dell’operazione.

Leasing Immobiliare Abitativo: Uno Strumento Innovativo per l’Acquisto della Prima Casa

Il leasing immobiliare abitativo, introdotto dalla Legge di Stabilità n. 208/2015, rappresenta un’alternativa al mutuo ipotecario, pensata per agevolare l’acquisto o la costruzione della prima casa, in particolare per i giovani. Questo strumento di locazione finanziaria consente di utilizzare l’immobile come abitazione principale durante il periodo del contratto e di riscattarne la proprietà al termine, godendo di importanti incentivi fiscali e di agevolazioni economiche.

I Soggetti Ammessi

Possono accedere al leasing immobiliare abitativo coloro che:

• Hanno un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro.
• Non sono già proprietari di un’abitazione principale.

Vantaggi Fiscali

Per i contratti stipulati tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2020, sono previste le seguenti detrazioni fiscali:

• Per gli under 35:
  • 19% dei canoni di leasing (fino a 8.000 euro annui).
  • 19% del prezzo di riscatto (fino a 20.000 euro).
• Per gli over 35:
  • 19% dei canoni di leasing (fino a 4.000 euro annui).
  • 19% del prezzo di riscatto (fino a 10.000 euro).

In entrambi i casi, l’imposta di registro sull’acquisto della prima casa è ridotta all’1,5%, calcolata sul prezzo di acquisto e non sul valore catastale.

Come Funziona il Contratto

Con il leasing abitativo, una società di leasing (banca o intermediario finanziario autorizzato) acquista o costruisce l’immobile scelto dall’utilizzatore. Quest’ultimo:

• Versa un canone periodico per l’uso dell’abitazione.
• Ha la facoltà di riscattare la proprietà dell’immobile alla scadenza del contratto, pagando il prezzo stabilito.

Gli Immobili Ammessi

Le agevolazioni fiscali si applicano a qualsiasi immobile ad uso abitativo, incluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9, normalmente escluse dalle agevolazioni “prima casa” per l’imposta di registro. L’immobile può essere:

• Abitativo già completato e agibile.
• In costruzione o da completare.
• Da ristrutturare.

Se l’abitazione è acquistata dal costruttore, l’IVA ridotta al 4% si applica in luogo del 10%.

Tutele per il Consumatore

• Sospensione dei pagamenti: È possibile sospendere i pagamenti del leasing in caso di perdita del lavoro, senza oneri aggiuntivi, salvo specifiche eccezioni (es. dimissioni volontarie non per giusta causa).
• Risoluzione del contratto: In caso di inadempimento, la società di leasing può richiedere il rilascio dell’immobile tramite la procedura di convalida di sfratto. Il cliente, tuttavia, ha diritto alla trasparenza nella vendita o ricollocazione del bene, con restituzione dell’importo ricavato al netto dei costi e dei canoni dovuti.
• Fallimento del concedente: Il contratto di leasing prosegue regolarmente, con applicazione della disciplina prevista dalla legge fallimentare.

Conclusione

Il leasing immobiliare abitativo è un’opzione innovativa e flessibile per l’acquisto della prima casa, soprattutto per chi desidera una soluzione diversa dal mutuo tradizionale. Grazie agli incentivi fiscali, alle agevolazioni sull’imposta di registro e alle garanzie previste dalla normativa, rappresenta un’opportunità interessante per giovani e famiglie con redditi medi. Per tutelarsi in ogni fase del contratto, è consigliabile affidarsi alla consulenza del notaio, che assicura trasparenza e conformità alle leggi vigenti.

Rent to Buy: Un Contratto Flessibile per l’Acquisto di un Immobile

Il rent to buy è una formula innovativa, introdotta dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014), che consente di combinare il vantaggio dell’utilizzo immediato di un immobile con la possibilità futura di acquistarlo. Il proprietario (concedente) consegna l’immobile al conduttore (futuro acquirente), che paga un canone periodico. Alla scadenza del contratto, il conduttore può decidere se acquistare l’immobile, detraendo una parte dei canoni già versati dal prezzo di vendita.

Come Funziona il Rent to Buy

Il contratto si sviluppa in due fasi:

1. Concessione dell’utilizzo: L’immobile viene consegnato al conduttore, che paga un canone periodico per goderne l’uso.
2. Trasferimento della proprietà (opzionale): Il conduttore può decidere, alla scadenza del contratto, di acquistare l’immobile, esercitando il diritto di acquisto. La legge non impone l’obbligo reciproco di concludere la vendita, ma garantisce al conduttore il diritto all’acquisto.

Il Canone

Il canone mensile è composto da due componenti:

• Quota per l’utilizzo: Rappresenta il costo del godimento dell’immobile.
• Quota imputabile al prezzo di vendita: Detraibile dal prezzo finale, nel caso in cui il conduttore decida di acquistare l’immobile.

Tipologie di Immobili

Il rent to buy può essere applicato a qualsiasi tipologia di immobile, incluse:

• Abitazioni residenziali.
• Immobili commerciali, produttivi o direzionali.
• Terreni agricoli o edificabili.

L’Importanza della Trascrizione

La trascrizione del contratto offre importanti tutele al conduttore:

• Opponibilità ai terzi: Protegge il diritto di utilizzo dell’immobile nei confronti di eventuali nuovi proprietari.
• Effetto prenotativo: Garantisce al conduttore la possibilità di acquistare l’immobile nello stato di diritto in cui si trovava al momento della stipula, neutralizzando eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive.

Subentro nella Posizione del Conduttore

Il rent to buy può prevedere la possibilità per il conduttore di nominare un’altra persona come successore nel contratto, trasferendo diritti e obblighi.

Inadempimento del Conduttore

In caso di inadempimento (ad esempio mancato pagamento dei canoni), il concedente può:

• Avviare un’esecuzione forzata sui beni del conduttore per recuperare quanto dovuto.
• Chiedere la risoluzione del contratto, salvo che l’inadempimento sia di scarsa importanza.

Mancato Acquisto da Parte del Conduttore

Se il conduttore decide di non acquistare l’immobile, alla scadenza del contratto:

• Il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile.
• I canoni già pagati vengono trattenuti nella quota relativa all’utilizzo, mentre la parte destinata al prezzo di vendita deve essere restituita, come previsto nel contratto.

Imposte durante il Periodo di Utilizzo

Durante la fase di utilizzo dell’immobile:

• IMU: A carico del proprietario.
• TASI: Divisa tra proprietario e conduttore, secondo le percentuali stabilite dal Comune.
• TARI (tassa rifiuti): A carico del conduttore, che beneficia del servizio di raccolta.

Conclusione

Il rent to buy rappresenta una soluzione flessibile per chi desidera acquistare un immobile senza dover procedere immediatamente all’acquisto. Grazie alle tutele offerte dalla trascrizione e alla possibilità di personalizzare le condizioni contrattuali, questo strumento si rivela utile sia per chi compra sia per chi vende, garantendo sicurezza e trasparenza in ogni fase del contratto.